Steuergestaltung bei Immobilien- und Kapitalanlageinvestitionen


Deutschland

Das private Vermögen wird überwiegend in Immobilien oder Kapitalanlagen investiert. Die Anlage in Unternehmen wird vermehrt durch institutionelle Anleger vorgenommen. Im Folgenden möchten wir Ihnen die laufende Besteuerung bei Einkünften aus Vermietung und aus Kapitalvermögen erläutern sowie Gestaltungspotenzial aufzeigen.

  1. Immobilieninvestitionen
  2. Investitionen in Kapitalanlagen
  3. Unsere Beratung für Sie

1. Immobilieninvestitionen

1.1 Besteuerung

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen gem. § 2 Abs. 1 Nr. 6 EStG der Einkommensteuer und werden als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt. Die Einkünfte sind im § 21 EStG näher definiert. Die Einnahmen können Miet- und Pachterträge, enthaltene Umsatzsteuer sowie erhaltene Nebenkosten enthalten. Als Werbungskosten kommen u.a. in Betracht Abschreibungen (i.d.R. 2% der Anschaffungskosten), Zinszahlungen, bezahlte Nebenkosten (Müllgebühren, Wasser und Abwasser etc.), Grundsteuer, Verwaltergebühren und Instandhaltungsaufwendungen.

1.2 Gestaltungspotential

1.2.1 Verbilligte Überlassung

Der Erwerb einer Immobilie und die Vermietung an einen nahen Angehörigen (z.B. ein studierendes Kind) kann steuerliche Vorteile bringen, da nicht die volle ortsübliche Miete verlangt werden muss. Gem. § 21 Abs. 2 EStG dürfen die anfallenden Werbungskosten zu 100% abgezogen werden, wenn die Miete mindestens 66% der ortsüblichen Miete beträgt.

1.2.2 Instandhaltungsaufwendungen

Aufwendungen für Instandhaltungen sind grundsätzlich in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar. Sie können im Jahr des Aufwands angesetzt werden oder auf zwei bis zu fünf Jahren verteilt werden. Es handelt sich dabei um Reparaturen und Modernisierungen, sofern nur der ursprüngliche Ausstattungsstandard nach aktuellen Maßstäben wieder hergestellt wird. Folgende Maßnahmen gefährden die sofortige Absetzbarkeit und führen u.U. dazu, dass die Aufwendungen dafür als Herstellungsaufwand angesehen und mit dem AfA-Satz (= Absetzung für Abnutzungen) wie das Gebäude abgeschrieben werden:

  • Wesentliche Verbesserung des Gebäudes durch deutliche Erhöhung des Wertes, insbes. Erhöhung des Ausstattungsstandards
  • Aufstockung oder Anbau
  • Vergrößerung der Wohnfläche bzw. Nutzfläche 
  • 3 aus 4-Regelung: Werden in drei von den vier Merkmalen Heizung, Elektro, Fenster oder Sanitär wesentliche Verbesserungen vorgenommen, führt dies zu Herstellungsaufwand. 
  • Instandsetzungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Erwerb der Immobilien, wenn die Nettoaufwendungen (ohne USt.) 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnaher Herstellungsaufwand)
1.2.3 Erhöhte Abschreibungen

Bei bestimmten Immobilien können Sonderabschreibungen in Höhe von bis zu 9% in den ersten acht Jahren und bis zu 7% in den folgenden vier Jahren auf bestimmte Herstellungskosten vorgenommen werden. Darunter fallen:

  • Gebäude in Sanierungsgebieten und festgelegten städtebaulichen Entwicklungsbereichen (§ 7 h EStG)
  • Baudenkmale (§ 7 i EStG)

Da die genannten Aufwendungen i.d.R. einen Großteil der gesamten Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes ausmachen, können diese Abschreibungsmöglichkeiten großes Gestaltungspotential eröffnen.

1.2.4 Gestaltung mit einer ausländischen Holding

Dieser Gestaltung liegt die Idee zugrunde, statt dem persönlichen Steuersatz von natürlichen Personen (bis zu 45%! zzgl. SolZS und KiSt) den Körperschaftsteuersatz von 15% für inländische Einkünfte von ausländischen Körperschaften zur Anwendung zu bringen.

Dies kann beispielswiese gelingen, wenn die Immobilien von einer deutschen nicht gewerblich geprägten GmbH & Co. KG gehalten werden, deren Hauptkommanditist eine ausländische Holding, z.B. eine Liechtensteinische AG oder Stiftung ist.

Hier kann über Jahre – besonders bei großem Immobilienbesitz – eine nennenswerte Steuerersparnis generiert werden, und dies völlig legal. Die Konstruktion bedarf natürlich großer Sorgfalt, aber der Aufwand kann sich lohnen. Genauere Auskünfte hierzu erteilen wir Ihnen gerne.

2. Investitionen in Kapitalanlagen

2.1 Besteuerung

Einkünfte aus Kapitalvermögen unterliegen gem. § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 5 EStG der Einkommensteuer. Was alles unter diese Einkünfte fällt, ist im § 20 EStG exakt definiert. Seit 2009 unterliegen die Einkünfte aus Kapitalvermögen bei Privatpersonen der sog. Abgeltungssteuer gem. § 32 d EStG und unterliegen einem Steuersatz von 25%. Ein Abzug von Werbungskosten ist dabei allerdings ausgeschlossen.

2.2 Gestaltungspotential

Aufgrund der Abgeltungssteuer mit 25% und dem Ausschluss der Werbungskosten ist das Gestaltungspotential etwas eingeschränkt. Bei folgenden Punkten könnte es sich beispielsweise lohnen, sie näher zu betrachten:

  • Übertragung von Vermögen und damit Einkünften auf Kinder ohne weiteres Einkommen (Ausnutzung des Grundfreibetrags): Kinder ohne weiteres Einkommen brauchen Einkünfte aus Kapitalvermögen bis zum Grundfreibetrag (derzeit 8.652,00 €) nicht versteuern.
  • Jährliche Günstigerprüfung: in Jahren mit Verlusten und dadurch negativem Einkommen oder nach dem Eintritt in den Ruhestand kann es sein, dass der normale Steuersatz unter 25% liegt. In diesen Fällen kann ein sog. Antrag auf Günstigerprüfung gestellt werden, der bewirkt, dass die Einkünfte aus Kapitalvermögen maximal mit dem tatsächlichen Einkommensteuersatz versteuert werden. 
  • Investition in sog. Zero-Bonds: Bei diesen Papieren erhalten Sie keine laufenden Zinsen, sondern die komplette Rendite entweder am Ende der Laufzeit oder bei einem Verkauf. Auch mit einem derartigen Investment lassen sich Einkünfte aus Kapitalvermögen in Jahre mit niedrigem Steuersatz oder gar in Jahre mit Verluste verlagern. 
  • Überprüfung von Depotgebühren: Manche Banken verlangen für die Führung von Wertpapierdepots erhebliche Gebühren, die seit 2009 im Rahmen der Abgeltungssteuer nicht mehr als Werbungskosten abziehbar sind. Es kann daher vorkommen, dass Sie Steuern bezahlen, obwohl keine Nettorendite vorliegt bzw. der tatsächliche Steuersatz auf Ihre Einkünfte deutlich höher liegt.

Beispiel:

Zinsen, Dividenden und Wertpapiergewinne: 15.000,00 €
Depot- und Verwaltungsgebühren: 10.000,00 €
tatsächlicher Überschuss somit: 5.000,00 €
Abgeltungssteuer: 25% aus 15.000,00: 3.750,00 €
tatsächlicher rechnerischer Steuersatz: 75%


Es kann sich daher lohnen, die Art des Depots und des Verwaltungsauftrags diesbezüglich zu überprüfen. Nicht abziehbare Werbungskosten können zum Renditekiller werden.

3. Unsere Beratung für Sie

Unsere Experten von Viehbacher Rechtsanwälte Steuerberater ermitteln nicht nur korrekt und steueroptimal Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder aus Kapitalvermögen, sondern geben gestalterische Hinweise und haben auch stets den Blick auf Ihr gesamtes Engagement aus steuerlicher und aus wirtschaftlicher Sicht. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.


Österreich

Der Aufbau privater Vermögenswerte erfolgt in Österreich vorwiegend durch Kapitalanlagen, insbesondere in Immobilien. Um maximale Erträge aus solchen Investitionen zu erwirtschaften, empfiehlt sich die bestmögliche Nutzung der besonderen steuerrechtlichen Möglichkeiten. Unsere Experten für österreichisches Steuerrecht unterstützen Sie hierbei kompetent und zuverlässig. 

  1. Immobilieninvestitionen
  2. Investitionen in Kapitalanlagen
  3. Unsere Beratung für Sie

1. Immobilieninvestitionen

1.1 Besteuerung bei Vermietung/Verpachtung

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung eines Gebäudes unterliegen in Österreich der regulären Einkommensteuer. Jedoch ist das Gebäude durch die Vermietung oder Verpachtung einer Abnutzung ausgesetzt. Dieser Aufwand wird steuerlich über die Absetzung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt. Das bedeutet, dass der Steuerpflichtige die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes verteilt auf die Nutzungsdauer von der Steuer absetzen kann.

1.2 Besteuerung von Erträgen aus privatem Immobilienverkauf

Seit 2012 unterliegen Erträge aus einem Immobilienverkauf gem. § 30 ff. Einkommensteuergesetz (EStG) der Einkommensteuer; die zuvor geltende zehnjährige Spekulationsfrist wurde damit abgeschafft. Diese Frist behält jedoch insoweit Bedeutung, als für die meisten vor dem 31. März 2002 angeschafften Grundstücke eine verminderte Einkommensteuer in Höhe von 4,2 % des Veräußerungserlöses anfällt. Für sogenannte neue Grundstücke gilt ein pauschaler Satz von 30 Prozent (ab dem 1. April 2012 bis inklusive 31. Dezember 2015: 25 %); steuerpflichtig ist der aus dem Verkaufserlös abzüglich der (gegebenenfalls pauschal festgelegten) Anschaffungskosten erwirtschaftete Gewinn.

Die Erbschafts- und Schenkungssteuer ist in Österreich seit 2008 abgeschafft. Stattdessen kommt bei unentgeltlichen Übertragungen innerhalb der Familie ein Staffelsteuersatz zur Anwendung: Für die ersten 250.000,00 Euro beträgt er 0,5 %, von 250.001,00 Euro und 400.000,00 Euro sind es zwei Prozent. Ab 400.000,00 Euro sind es dann die auch bei Fremden üblichen 3,5 %. Steuerbefreit sind hingegen Grundstücksveräußerungen durch Enteignung, bestimmte Tauschvorgänge, den Verkauf des Hauptwohnsitzes oder eines vom Verkäufer selbst hergestellten Gebäudes erfolgen.

1.3 Besondere Verhältnisse

Vermietungen unter besonderen Bedingungen wie etwa innerhalb der Familie können steuerlich nur geltend gemacht werden, wenn sie dem sogenannten Fremdvergleich standhalten, d.h. wenn der abgeschlossene Mietvertrag auch mit einem Fremden in vergleichbarer Form hätte zustande kommen können. Hingegen werden Mietverhältnisse, die zu einem unverhältnismäßig niedrigen Mietzins oder gegenüber unterhaltspflichtigen Personen bestehen, steuerlich nicht anerkannt. Auch eine Hausgemeinschaft gilt als besonderes Verhältnis. Hier kann sich für jeden Miteigentümer je nach Einkünfteaufteilung eine unterschiedliche AfA ergeben.

Auch ist eine teilweise betriebliche Nutzung einer Immobilie denkbar. In diesem Fall sind die Aufwendungen für den privat genutzten Teil nicht abzugsfähig; diejenigen für den betrieblichen Teil gelten als Betriebsausgaben und sind steuerlich geltend zu machen.

2. Investitionen in Kapitalanlagen

2.1 Besteuerung

Die Besteuerung von Kapitalvermögen in Österreich erfuhr 2011 durch das Budgetbegleitgesetz ab 01.04.2012 eine grundlegende Änderung: Nicht nur die Erträge von Kapitalinvestitionen wie Dividenden oder Zinsen werden seither besteuert, sondern im Zuge der sogenannten Vermögenszuwachsbesteuerung auch das Anlagevermögen als solches. Davon sind nicht nur die Privatvermögen natürlicher Personen, sondern auch Kapitalanlagen im Betriebsvermögen oder etwa im Vermögen einer Privatstiftung betroffen. Somit gelten nunmehr Einkünfte aus der Überlassung von Kapital (etwa Dividenden, Sparbuchzinsen oder Zinsen aus Anleihen), Einkünfte aus realisierten Wertsteigerungen (Veräußerung oder Einlösung) von Kapitalvermögen und Einkünfte aus Derivaten als steuerpflichtige außerbetriebliche Einkünfte aus Kapitalvermögen und unterliegen dem Sondersteuersatz. Ist eine inländische Kreditanstalt beteiligt, wird die Kapitalertragsteuer direkt von der Bank einbehalten („KESt-Abzug“). Der Sondersteuersatz stieg am 01.01.2016 von 25 % auf 27,5 %.

2.2 Unentgeltliche Übertragung

Bei der unentgeltlichen Übertragung von Depots und Anlagevermögen durch Schenkungen oder Erbschaften fällt keine Veräußerungsgewinnbesteuerung an, sofern z.B. mittels Notariatsakt nachweisbar ist, dass es sich tatsächlich um eine unentgeltliche Übertragung handelt.

3. Unsere Beratung für Sie

Die Rechtsanwälte und Steuerberater von Viehbacher analysieren Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder aus Kapitalvermögen unter steuerlichen Aspekten und bieten gestalterische Beratung in Hinblick auf Ihr gesamtes Engagement aus steuerlicher und aus wirtschaftlicher Sicht. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.


Liechtenstein

Die Informationen zur Steuergestaltung bei Immobilien- und Kapitalanlageinvestitionen in Liechtenstein befinden sich derzeit noch in Bearbeitung, wofür wir höflich um Ihr Verständnis bitten. Bitte nehmen Sie daher gerne direkt Kontakt mit uns auf, um uns Ihr Anliegen zu schildern. Wir unterstützen Privatpersonen seit mehr als zehn Jahren in fünf verschiedenen Ländern bei der Steuergestaltung im Zusammenhang mit Immobilien- und Kapitalanlageinvestitionen und können Sie daher kompetent beraten und vertreten. Wir freuen uns auf Ihre Nachricht oder Ihren Anruf!


Schweiz

Das private Vermögen wird überwiegend in Immobilien oder Kapitalanlagen investiert. Die Anlage in Unternehmen wird vermehrt durch institutionelle Anleger vorgenommen. Im Folgenden möchten wir Ihnen die laufende Besteuerung bei Einkünften aus Vermietung und aus Kapitalvermögen erläutern sowie Gestaltungspotenzial aufzeigen.

  1. Immobilieninvestitionen
  2. Investitionen in Kapitalanlagen
  3. Unsere Beratung für Sie

1. Immobilieninvestitionen

1.1 Besteuerung

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden auf Bundesebene gem. Art. 21 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) sowie auf kantonaler Ebene besteuert. Wer in der eigenen Immobilie wohnt, muss ebenfalls den sogenannten Eigenmietwert als fiktives Einkommen bei Bund und Kanton anmelden. Hauseigentümer können die Schuldzinsen von hypothekarisch belasteten Immobilien vom steuerbaren Einkommen abziehen. Sanierungsaufwendungen und Pauschalabzüge tragen dazu bei, den steuerbaren Liegenschaftsertrag möglichst gering zu halten.

1.2 Gestaltungspotential

1.2.1 Verbilligte Überlassung

Im Fall der verbilligten oder unentgeltlichen Vermietung einer Immobilie an einen nahen Angehörigen stellt sich das Problem des Verhältnisses zwischen dem tatsächlich vereinnahmten Mietzins, der marktüblichen Miete und dem Eigenmietwert. Es können Vermutungen von Steuerumgehung entstehen, besonders wenn der vereinbarte Mietzins weniger als 50% des Eigenmietwerts beträgt. Unsere Rechtsanwälte und Berater helfen Ihnen bei der Gestaltung von einwandfreien Mietverträgen, auf der Grundlage der einschlägigen Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte.

1.2.2 Instandhaltungsaufwendungen

Eine langsichtige, an die Steueroptimierung orientierte Planung von Renovierungsarbeiten kann bei der Reduzierung des steuerbaren Liegenschaftsertrags entscheidend helfen. Es handelt sich dabei um Reparaturen und Modernisierungen, sofern nur der ursprüngliche Ausstattungsstandard nach aktuellen Massstäben wiederhergestellt wird. In den meisten Fällen ist es empfehlenswert, die Aufwendungen für Sanierungsarbeiten auf mehrere Jahre zu verteilen. Die Kriterien dafür sind unterschiedlich und setzen eine gezielte Beurteilung voraus. Die einzelnen Kantone können abweichende Regelungen vorsehen.

1.2.3 Abschreibungen

Bei geschäftlich genutzten Immobilien können Sonderabschreibungen im Fall von energiesparenden Investitionen, bei Abluftreinigungsanlagen sowie bei Umweltschutzanlagen wie Gewässer- und Lärmschutzanlagen vorgenommen werden. Die Vorschriften für die besonderen Abschreibungsverfahren richten sich in erster Linie nach der kantonalen Gesetzgebung, aber können teilweise auch auf Bundesebene geltend gemacht werden.

1.2.4 Gestaltung mit einer ausländischen Holding

Dieser Gestaltung liegt die Idee zugrunde, statt dem persönlichen Steuersatz von natürlichen Personen den Körperschaftsteuersatz für inländische Einkünfte von ausländischen Gesellschaften zur Anwendung zu bringen.

Dies kann beispielswiese gelingen, wenn die Immobilien von einer schweizerischen Kapitalgesellschaft gehalten werden, deren Gesellschafter eine ausländische Holding oder Stiftung ist.

Hier kann über Jahre – besonders bei grossem Immobilienbesitz – eine nennenswerte Steuerersparnis generiert werden, und dies völlig legal. Die Konstruktion bedarf natürlich grosser Sorgfalt, aber der Aufwand kann sich lohnen. Genauere Auskünfte hierzu erteilen wir Ihnen gerne.

2. Investitionen in Kapitalanlagen

2.1 Besteuerung

Einkünfte aus Kapitalvermögen unterliegen in der Schweiz einer Verrechnungssteuer von 35 Prozent auf Zins- und Dividendenerträgen. Nur die schweizerischen kollektiven Kapitalanlagen können die Verrechnungssteuer bei der Eidgenössischen Steuerverwaltung zurückverlangen.

2.2 Gestaltungspotential

Aufgrund dieser besonderen Konstellation ist das Gestaltungspotential etwas eingeschränkt. Bei einer Investition in der Schweiz sollte unbedingt eine schweizerische kollektive Kapitalanlage in Anspruch genommen werden. Die entrichtete Verrechnungsteuer kann somit dem Investor völlig zurückerstattet werden.

Es kann sich daher lohnen, die Art des Depots und des Verwaltungsauftrags diesbezüglich zu überprüfen.

3. Unsere Beratung für Sie

Unsere Experten von Viehbacher Rechtsanwälte Steuerberater ermitteln nicht nur korrekt und steueroptimal Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder aus Kapitalvermögen, sondern geben gestalterische Hinweise und haben auch stets den Blick auf Ihr gesamtes Engagement aus steuerlicher und aus wirtschaftlicher Sicht. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.


Italien

Die Informationen zur Steuergestaltung bei Immobilien- und Kapitalanlageinvestitionen in Italien befinden sich derzeit noch in Bearbeitung, wofür wir höflich um Ihr Verständnis bitten. Bitte nehmen Sie daher gerne direkt Kontakt mit uns auf, um uns Ihr Anliegen zu schildern. Wir unterstützen Privatpersonen seit mehr als zehn Jahren in fünf verschiedenen Ländern bei der Steuergestaltung im Zusammenhang mit Immobilien- und Kapitalanlageinvestitionen und können Sie daher kompetent beraten und vertreten. Wir freuen uns auf Ihre Nachricht oder Ihren Anruf!

Ihre Ansprechpartner

Uwe Bruckner, Dipl.-Kfm., Steuerberater, Fachberater für Internationales Steuerrecht

» Uwe Bruckner

Dipl.-Kfm., Steuerberater, Fachberater für Internationales Steuerrecht

E-Mail: u.bruckner@viehbacher.com

Prof. Dr. iur. Dr. rer. pol. Olaf Gierhake, Of Counsel, LL.M. (International Taxation),LL.M. (Gesellschafts-, Stiftungs- und Trustrecht), Dipl.-Wirtschaftsingenieur, Dipl.-Betriebswirt

» Prof. Dr. iur. Dr. rer. pol. Olaf Gierhake

Of Counsel, LL.M. (International Taxation), LL.M. (Gesellschafts-, Stiftungs- und Trustrecht), Dipl.-Wirtschaftsingenieur, Dipl.-Betriebswirt

E-Mail: o.gierhake@viehbacher.com

 

 

Ihre Ansprechpartner

Prof. Dr. iur. Dr. rer. pol. Olaf Gierhake, Of Counsel, LL.M. (International Taxation),LL.M. (Gesellschafts-, Stiftungs- und Trustrecht), Dipl.-Wirtschaftsingenieur, Dipl.-Betriebswirt

» Prof. Dr. iur. Dr. rer. pol. Olaf Gierhake

Of Counsel, LL.M. (International Taxation), LL.M. (Gesellschafts-, Stiftungs- und Trustrecht), Dipl.-Wirtschaftsingenieur, Dipl.-Betriebswirt

E-Mail: o.gierhake@viehbacher.com

Siegrid Rosenauer, Dipl.-Kffr., Steuerberaterin Österreich, Steuerberaterin Deutschland, Fachberaterin für Internationales Steuerrecht, Wirtschaftstreuhänderin

» Siegrid Rosenauer

Dipl.-Kffr., Steuerberaterin Österreich, Steuerberaterin Deutschland, Fachberaterin für Internationales Steuerrecht, Wirtschaftstreuhänderin

E-Mail: s.rosenauer@viehbacher.com

 

 

Ihre Ansprechpartner

Peter Fröhlich, Rechtsanwalt und Dipl. Steuerexperte

» Peter Fröhlich

Rechtsanwalt und Dipl. Steuerexperte

E-Mail: p.froehlich@viehbacher.com

 

Bitte beachten Sie, dass unser Internetauftritt sowohl eigene Cookies als auch Cookies von Drittanbietern verwendet

Mit einem Klick auf "Ich bin einverstanden." und/oder der weiteren Benutzung unseres Internetauftrittes geben Sie Ihre Erlaubnis, dass Cookies auf Ihrem Gerät gespeichert werden dürfen. Learn more

Ich bin einverstanden

Was sind Cookies?

Bei einem Cookie handelt es sich um eine kleine Textdatei, die auf Ihrem Computer automatisch gespeichert wird, sobald Sie eine Website aufrufen. In diesem Cookie werden Informationen wie bspw. Kontaktdaten oder Spracheinstellungen gespeichert. Cookies verbessern die Nutzerfreundlichkeit einer Website. Auch unser Internetauftritt viehbacher.com verwendet Cookies. So ermöglichen wir Ihnen eine erhöhte Benutzerfreundlichkeit.

Cookies von Drittanbietern

Zudem verwendet unsere Website Cookies von Google Analytics. Hierbei handelt es sich um ein Analysetool, dass verschiedene Auswertungen über die Benutzung unserer Website zur Verfügung stellt.

Wie kann ich Cookies deaktivieren?

Standardmäßig werden Cookies von den meisten Browsern akzeptiert. Falls Sie mit der Verwendung von Cookies nicht einverstanden sind, finden Sie hier eine Anleitung für Ihren Browser, wie diese deaktiviert und/oder gelöscht werden können: https://support.google.com/accounts/answer/32050