Deutschland
Die Kanzlei Viehbacher berät und vertritt beim Kauf, Verkauf und der Vermietung von Immobilien. Die Transaktionen bedürfen ebenso einer präzisen Beratung wie die Gestaltung von Mietverträgen. Aus langjähriger Erfahrung kennen wir die Fallstricke im Immobilien- und Mietrecht und wissen, wie die Interessen unserer Mandanten optimal gewahrt werden, um dauerhaft einen persönlichen Gewinn aus der Immobilie sicherzustellen.
- Kauf und Verkauf von Immobilien
- Das Wohnungseigentumsrecht
- Man ist nie allein – das Nachbarrecht
- Privates und gewerbliches Mietrecht
- Der Mietvertrag – Gestaltung und steter Wandel
- Verwaltung und Abrechnungen bei Mietverträgen
- Immobilien und Steuerrecht
- Und wenn es schief gegangen ist – Vertretung bei einer Rückabwicklung
1. Kauf und Verkauf von Immobilien
Der Kauf einer Immobilie wird für Privatpersonen regelmäßig als so genannter Asset-Deal abgewickelt. Er richtet sich nach den allgemeinen Normen eines Kaufes nach §§ 433 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) mit der Besonderheit, dass der Kauf einer Immobilie notariell zu beurkunden ist (§ 311b BGB). Unsere Rechtsanwälte setzen für die Mandanten, ob Käufer oder Verkäufer, die Verträge auf und legen besonderes Augenmerk auf die Höhe des Kaufpreises und die Haftung bei Mängeln – bevor die Transaktion mit der notariellen Beurkundung abgeschlossen ist.
2. Das Wohnungseigentumsrecht
Der Erwerb einer Wohnung mag auf den ersten Blick ein geringeres Risiko darstellen als der Kauf eines Hauses. Was jedoch beim Hauskauf problematische Nachbarn oder die Altlasten auf dem Grundstück sein können, sind beim Erwerb oder Verkauf von Wohnungseigentum die Miteigentümer und die Teilungserklärung. Dem Kauf von Wohnimmobilien sollte eine umfassende Prüfung der Vertragsverhältnisse vorausgehen oder begleiten. Stichworte sind Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum, Abstimmungsverhältnisse oder Zustimmungserfordernisse beim Verkauf oder Sanierungsvorhaben. Auch beim gemeinsamen Neubau von Wohnungen durch eine Eigentümergemeinschaft, bei dem ein Grundstück erworben und sodann das Haus mit den Wohnungen gebaut wird, sollten die entsprechenden Verträge detailliert rechtlich überprüft werden. Wenden Sie sich bei allen Fragen an uns - unsere Rechtsanwälte im Immobilienrecht können Sie zu allen Einzelfragen beraten, damit Sie an Ihren Immobilien keinen Ärger, sondern Freude haben.
3. Man ist nie allein – das Nachbarrecht
Selbst wer auf dem Land recht isoliert zu leben scheint, hat Nachbarn, deren Eigentum an das eigene grenzt. Im Verhältnis zu diesen Nachbarn sollte die gegenseitige Beeinträchtigung möglichst gering gehalten werden. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie schon vor dem Kauf etwaige Problemfelder prüfen lassen. Die Regelungen zum Nachbarrecht sind so erheblich, dass sie einer Immobilientransaktion entgegenstehen können. Idealerweise sollte noch vor dem Kauf eine Ortsbegehung erfolgen, um etwaige Konfliktquellen aufzuspüren. Ein Beispiel hierfür sind Bäume, die das angrenzende Grundstück verschatten. Einem Verlangen, solche schattenwerfende Bäume zu fällen, muss der Nachbar jedoch nicht nachgeben. So urteilt der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung, dass vom Nachbarn das Fällen von Bäumen nicht verlangt werden kann, nur weil diese Schatten in den eigenen Garten werfen (Urt. v. 10. 07.2015, Az. V ZR 229/14).
Konkrete, nicht abschließende, Regelungen zum Nachbarrecht finden sich in den §§ 906 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) normiert. Zudem finden sich spezielle Paragraphen etwa zu Abstandsflächen in den Bauvorschriften des Bundes und der Länder. Unsere Rechtsanwälte kennen die einschlägigen Gesetze – und die Rechtsprechung zum Nachbarrecht.
4. Privates und gewerbliches Mietrecht
Vom Immobilienrecht zu unterscheiden ist das Mietrecht, in dem das Recht zwischen Vermieter und Mieter geregelt ist. Innerhalb des Mietrechts wiederum ist zwischen dem privaten und dem gewerblichen Mietrecht zu differenzieren. Das private Mietrecht hat Sonderregelungen in den §§ 549 ff. BGB, die grundlegende Vorschrift zu Mietverhältnissen findet sich in § 535 BGB. Bei der Gestaltung von gewerblichen Mietverhältnissen sind die Parteien weitgehend frei, die Sonderregelungen über Wohnraum finden keine Anwendung. Jedoch besteht gerade in Hinblick auf die Langfristigkeit dieser Mietverhältnisse, Mietzinsen und Nachfolgeregelungen besonderer Beratungsbedarf.
5. Der Mietvertrag – Gestaltung und steter Wandel
Die Rechtsprechung zu privaten Mietverhältnissen unterliegt ständigen Veränderungen. Seien es die Regelungen über Schönheitsreparaturen, die 10-Prozent-Klausel für die Wohnflächenberechnung oder Zurückbehaltungsrechte bei Vorliegen von Mängeln an der Mietsache: Täglich befassen sich deutschlandweit Gerichte mit streitigen Verfahren zwischen Mietvertragsparteien. Unsere Rechtsanwälte kennen die Gesetze und verfolgen stets die aktuelle Rechtsprechung. So sind unsere Experten in der Lage, Ihre Mietverträge unter Berücksichtigung der geltenden Rechtslage aufzusetzen, zu überprüfen und Änderungen herbeizuführen. Mehr dazu finden Sie im Abschnitt Mietrecht.
6. Verwaltung und Abrechnungen bei Mietverträgen
Als private Haus- und Wohnungseigentümer, die Wohn- und Gewerberäume vermieten, unterliegen Sie vielerlei Verpflichtungen. Sie müssen rechtskonforme Mietverträge abschließen, regelmäßig den Mietzins eintreiben sowie Betriebs- und Nebenkosten abrechnen und bei einer Neuvermietung die Mieträume in einen vermietbaren Zustand versetzen. In all diesen Punkt kann es zu Problemen mit den Mietern kommen und am Ende sind Sie als Vermieter gezwungen, Ihre Ansprüche vor Gericht durchzusetzen. Als wohn- und mietrechtlich erfahrene Kanzlei entlasten wir Sie bei der gesamten Verwaltung und Abrechnung in Zusammenhang mit Ihren Mietverträgen.
7. Immobilien und Steuerrecht
Der Erwerb von Immobilien begründet ebenso steuerrechtliche Pflichten wie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Kanzlei Viehbacher verfügt über exzellente Anwälte, die auch bei Immobilientransaktionen und im gewerblichen Mietrecht die steuerrechtlichen Auswirkungen im Auge behalten. Das ist unser Verständnis von einer verlässlichen Rechtsberatung.
8. Und wenn es schief gegangen ist – Vertretung bei einer Rückabwicklung
Sie haben bereits eine Immobilie erworben oder verkauft und stehen im Streit mit den Nachbarn oder Mietern? Unsere Rechtsanwälte beraten und vertreten Sie auch bei Streitigkeiten – wenn es sein muss, auch vor Gericht.
Kontakt
Wir sind für Sie da – als Experten in der Beratung beim Kauf, Verkauf und der Vermietung von Immobilien. Nehmen Sie Kontakt auf!
Österreich
Viele Menschen kaufen Immobilien zur Eigennutzung oder als Geldanlage. Wir unterstützen Sie bei dieser Form der Eigentumsbildung und beraten umfassend zu Kauf, Verkauf und der Vermietung von Immobilien in Österreich. Dabei decken wir von der Transaktion bis zur Gestaltung von Mietverträgen alle relevanten Themen ab. Wir kennen die Fallstricke im Immobilien- und Mietrecht und wissen die Interessen unserer Mandanten optimal zu wahren, um dauerhaft einen maximalen Gewinn aus der Immobilie zu gewährleisten.
- Kauf und Verkauf von Immobilien
- Das Wohnungseigentumsrecht
- Man ist nie allein – das Nachbarrecht
- Privates und gewerbliches Mietrecht
- Der Mietvertrag – Gestaltung und steter Wandel
- Verwaltung und Abrechnungen bei Mietverträgen
- Immobilien und Steuerrecht
- Und wenn es schief gegangen ist – Vertretung bei einer Rückabwicklung
1. Kauf und Verkauf von Immobilien
Der Kauf und Verkauf einer Immobilie erfolgt in Österreich im Wege eines Kaufvertrages, der an sich nicht formpflichtig ist, zu seiner Durchführung beim Grundbuchamt jedoch einer schriftlichen Vertragsurkunde mit gerichtlich oder notariell beglaubigten Unterschriften bedarf. Beim Aufsetzen eines Immobilienkaufvertrages ist auf viele Einzelheiten genau zu achten; Fehler können hier erhebliche wirtschaftliche Schäden verursachen. Unsere Rechtsanwälte beraten Sie daher umfassend und sichern die Vollständigkeit und Korrektheit aller Angaben im Vertrag (wie etwa die Höhe des Preises oder die Haftungsregelungen) sorgfältig ab. Weiters ist für den Eigentumserwerb die Eintragung ins Grundbuch erforderlich; nach dem Vertrauensprinzip gilt nur, was eingetragen ist.
2. Das Wohnungseigentumsrecht
Beim Erwerb von Wohnungseigentum entsteht ein ideelles Miteigentum an einer Liegenschaft, durch das dem Miteigentümer das Recht eingeräumt wird, eine selbstständige Wohnung oder sonstige selbstständige Räumlichkeiten ausschließlich zu benützen und darüber zu verfügen. Befindet sich ein Wohnungseigentumsprojekt noch in der Planungs- oder Errichtungsphase, so kann das Eigentumserwerbsrecht schon vor der Fertigstellung durch Anwartschaftsverträge gesichert werden, insbesondere, wenn bereits Zahlungen an den Wohnungseigentumsorganisator geleistet wurden. Außerdem kann vorgesehen werden, dass der Käufer die letzte Rate oder einen Teil derselben zur Absicherung von Gewährleistungsansprüchen als Haftrücklass zurückbehalten kann. Zwingende Sicherungsmaßnahmen sind im Bauträgervertragsgesetz geregelt. In jedem Fall gilt es, den Erwerb durch lückenlose Verträge und eine kompetente juristische Begleitung abzusichern – wir beraten Sie gerne zu allen Einzelfragen.
3. Man ist nie allein – das Nachbarrecht
Ob Haus oder Wohnung – ganz allein wohnt man so gut wie nie. Daher kommt es darauf an, die nie völlig vermeidbaren Beeinträchtigungen unter Nachbarn so gering wie möglich zu halten. Schon im Vorfeld eines Kaufes sollten daher eventuelle Problemfelder geprüft und eingegrenzt werden. Ob es um die Abwehr unzulässiger Immissionen (§ 364 ABGB) oder um Grenzberichtigungen (§ 850 ABGB) geht, um das sogenannte Überhangsrecht, das die Entfernung oder Nutzung von über die Grundstücksgrenze hängenden Ästen oder Wurzeln gewährt (§ 422 ABGB), oder um subjektiv-öffentliche Nachbarschaftsrechte, etwa unter baulichen Gesichtspunkten – wir beraten Sie kompetent und umfassend zu allen Fragen und finden optimale Lösungen!
4. Privates und gewerbliches Mietrecht
Auch das Mietrecht kann für den Käufer einer Immobilie relevant werden - je nachdem, was er mit ihr vorhat. Das Mietrecht ist in Österreich durch das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) und das Mietrechtsgesetz (MRG) geregelt, wobei der Anwendungsbereich des MRG je nach Art und Nutzung des Objekts variieren kann. Grundsätzlich gelten die Vorschriften des MRG für gewerbliche und private Mietverträge; jedoch besteht gerade in Hinblick auf die Langfristigkeit dieser Mietverhältnisse, den Mietzins und Nachfolgeregelungen ein gesteigerter Beratungsbedarf.
5. Der Mietvertrag – Gestaltung und steter Wandel
Wo das Mietrecht zu unspezifisch ist, wird oft eine gerichtliche Auslegung nötig. Einige im MRG vorgesehene Verfahren werden auch im Außerstreitverfahren geführt. Besonders in Fragen der Zuständigkeit für Erhaltungsmaßnahmen oder in Haftungsfragen gibt es immer wieder Uneinigkeit zwischen den Parteien. Daher sollte sich die Gestaltung von Mietverträgen stets an der aktuellen Rechtsprechung orientieren und möglichst wenig Raum für Unklarheiten und Streitigkeiten lassen. Unsere Experten kennen die geltende Rechtslage und setzen entsprechende Verträge auf, überprüfen bestehende und führen nötigenfalls Änderungen herbei.
6. Verwaltung und Abrechnungen bei Mietverträgen
Vermieter wohnlich oder gewerblich genutzter Immobilien haben zahlreiche Verpflichtungen, angefangen bei rechtskonformen Mietverträgen über die Instandhaltung des Mietobjekts (sofern diese nicht dem Mieter obliegt) bis zur korrekten und regelmäßigen Abrechnung der Betriebs- und Nebenkosten. All diese Punkte bergen ein hohes Konfliktpotenzial, so dass mancher Vermieter gezwungen ist, seine Ansprüche gerichtlich durchzusetzen. Unsere Rechtsanwälte für Mietrecht sind auf diesem Gebiet sehr erfahren und entlasten Sie gern bei der gesamten Verwaltung und Abrechnung in Zusammenhang mit Ihren Mietverträgen.
7. Immobilien und Steuerrecht
Der Erwerb von Liegenschaften ist in Österreich der Besteuerung unterworfen. So wird beim Kauf, aber auch bei der unentgeltlichen Übertragung durch Schenkung oder Erbschaft eine Grunderwerbssteuer fällig, deren Höhe sich nach § 4 Abs. 1 GrEStG berechnet. Außerdem fallen die Grundsteuer und gegebenenfalls eine Immobilienertragssteuer an, die das Einkommensteuergesetz regelt. Die Kanzlei Viehbacher verfügt hier über langjährige Erfahrung und exzellente Anwälte und Steuerberater, die für jede Transaktion die für unsere Klienten ideale Lösung finden.
8. Und wenn es schiefgegangen ist – Vertretung bei einer Rückabwicklung
Alle Eventualitäten lassen sich nur schwer voraussehen. Wenn Sie auf unvorhergesehene Schwierigkeiten stoßen und daher einen bereits abgeschlossenen und erfüllten Vertrag rückabwickeln möchten, beraten wir Sie gern und vertreten Sie falls nötig selbstverständlich auch vor Gericht. Sie haben weitere Fragen? Unsere österreichischen Berater freuen sich auf Ihre Kontaktaufnahme!
Liechtenstein
Der Erwerb einer Immobilie ist meist die grösste und kostenintensivste Anschaffung eines Menschen. Auch für Unternehmen ist der Erwerb einer Immobilie alles andere als ein alltägliches Geschäft. Aufgrund der Bedeutung, die einem Erwerb und/oder einer Immobilienveräusserung inhärent ist, bedürfen diese Transaktionen einer umsichtigen und präzisen Beratung und Vertragsgestaltung.
Auch wenn der An- bzw. Vermietung einer Immobilie nicht dieselbe Tragweite eines Immobilienkaufes bzw. -verkaufes innewohnt, so ist, um Streitigkeiten zu vermeiden, eine ebenso sorgfältige wie umfassende Beratung erforderlich. Auch detaillierte Mietverträge helfen, Streitigkeiten zu vermeiden.
Aus langjähriger Erfahrung kennen wir, die Rechtsanwälte der Kanzlei Viehbacher, die typischen Problemfelder im Immobilien- und Mietrecht. Mit unserer Expertise vertreten wir die Interessen unserer Mandantschaft und wahren so deren Rechte bestmöglich.
- Der Erwerb & die Veräusserung von Immobilien
- Das Wohnungs- & Stockwerkseigentumsrecht
- Das Mietrecht
- Das Mietrecht - Nebenpflichten
- Das Nachbarrecht
- Die Grundverkehrsbehörde
- Immobilien und Steuerrecht
- Vertretung bei einer Rückabwicklung
1. Der Erwerb & die Veräusserung von Immobilien
Der Erwerb einer Immobilie wird, in aller Regel, als so genannter Asset-Deal abgewickelt. Dieser richtet sich nach den allgemeinen kaufvertraglichen Regeln der §§ 1053 ff. des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB), welche durch die spezialgesetzlichen Vorschriften der Artikel 37 f. Sachenrecht (SR) ergänzt werden. Hiernach sind Verträge, die eine Immobilie zum Gegenstand haben, in schriftlicher Form zu schliessen. Ebenso bedarf der Erwerb der Eintragung in das Grundbuch.
Unsere Rechtsanwälte setzen für Sie, unabhängig ob Sie Käufer oder Verkäufer sind, die erforderlichen Verträge auf. Neben den allgemeinen Vertragsbestandteilen legen wir besonderen Augenmerk auf Ihre Mängelhaftung.
2. Das Wohnungs- & Stockwerkseigentumsrecht
Ob die Anschaffung/Veräusserung ein Haus betrifft oder eine Wohnung bzw. Stockwerkseigentum, die Risiken bleiben identisch. Während bei dem Erwerb eines Hauses Altlasten auf dem Grundstück für Probleme sorgen können, können beim Wohnungseigentum die Miteigentümer oder Teilungserklärungen zu Streitigkeiten führen. Wie dem Kauf und Verkauf von Häusern sollte der Anschaffung bzw. Veräusserung von Wohnimmobilien eine umfassende Prüfung der Vertragsverhältnisse vorausgehen.
Mit unserer anwaltlichen Beratung beim Immobilienkauf und Immobilienverkauf - unabhängig ob Haus, Wohnung oder Stockwerkseigentum - werden all Ihre Fragen geklärt. Mit unserer Erfahrung bei der Erstellung der notwendigen Verträge sorgen wir dafür, dass Ihnen Ihre Immobilie auch in rechtlicher Hinsicht Freude bereitet.
3. Das Mietrecht
Von dem sachenrechtlichen Immobilienrecht ist das Mietrecht zu unterscheiden. Während ersteres den Erwerb und Verlust des Eigentums an einer Immobilie regelt, wird in dem Mietrecht die Nutzungserlaubnis einer Immobilie thematisiert. Regelungen zum Mietrecht finden sich in den §§ 1090 ff. ABGB. Zwar scheinen hier umfassende gesetzliche Regelungen zu bestehen, jedoch gilt es im Hinblick auf die Dauer, die Mietzinshöhe sowie die Nebenpflichten eine eigene vertragliche Basis zu finden. Dabei erhalten Sie von uns umfassende Unterstützung und Beratung. Neben allgemeinen Regelungen werden auch streitanfällige Bestandteile, beispielsweise Schönheitsreparaturen, Abrechnung von Betriebs- und Nebenkosten, Dauer und Kündigung des Mietvertrages durch unsere Rechtsanwälte, unter Berücksichtigung der aktuellen Gesetzeslage und Rechtsprechung, umfassend und interessengerecht geregelt. Gerne unterstützen wir Sie bei allen Themen rund um Ihre Mietverträge.
4. Das Mietrecht - Nebenpflichten
Die Hauptpflicht des Vermieters besteht in der Gebrauchsüberlassung der Immobilie. Daneben werden dem Vermieter jedoch auch diverse Nebenpflichten auferlegt. So hat er die pünktliche Mietzahlung im eigenen Interesse zu überwachen, die Betriebs- und Nebenkosten abzurechnen und auch Schäden an der Immobilie zu beseitigen. In all diesen Punkten kann es zu Problemen kommen. Dies kann soweit gehen, dass Sie als Mieter oder als Vermieter Ihre Rechte und Ansprüche vor Gericht durchsetzen müssen.
Unsere Rechtsanwälte sind im Wohn- und Mietrecht erfahren. Vermieter können wir durch Übernahme der gesamten Haus- und Mietverwaltung, einschliesslich der Erstellung der erforderlichen Abrechnungen, entlasten. Mieter unterstützen wir bei der Prüfung Ihrer Neben- und Betriebskostenabrechnungen.
5. Das Nachbarrecht
Ein jeder hat Nachbarn. Ob auf dem weitläufigen Grundstück oder in einem Mehrfamilienhaus - an das eigene Eigentum bzw. Nutzungsrecht grenzt ein entsprechendes Recht eines anderen. Die gegenseitigen Beeinträchtigungen sollten, um eine angenehme Nachbarschaft zu gewährleisten, möglichst geringgehalten werden. Es gilt auch hier das Gebot der Rücksichtnahme.
Damit Sie vor unliebsamen Überraschungen geschützt sind, sollten Sie noch vor Erwerb bzw. Anmietung einer Immobilie unsere Experten um Rat fragen. Wir kennen alle Regelungen zum Nachbarrecht sowie die hierzu ergangene Rechtsprechung. Sprechen Sie uns an.
6. Die Grundverkehrsbehörde
Im Fürstentum Liechtenstein wird der Eigentumserwerb und langfristige Nutzungsrechte, hierzu gehören auch Miet- und Pachtrechte, durch das Grundverkehrsgesetz (GVG) reglementiert. Dabei normiert das GVG eine Genehmigungspflicht durch die Grundverkehrsbehörde. Wir unterstützen Sie bei notwendigen Formalitäten und im Verfahren vor der Grundverkehrsbehörde.
7. Immobilien & Steuerrecht
Der Erwerb einer Immobilie hat, ebenso wie eine entsprechende Veräusserung, steuerrechtliche Konsequenzen. Auch die An- bzw. Vermietung einer Immobilie kann steuerrechtliche Pflichten und Rechte begründen. Viehbacher Rechtsanwälte Steuerberater verfügt über exzellente Experten, die bei einer Immobilientransaktion neben den juristischen auch die steuerrechtlichen Aspekte berücksichtigen. Gerade diese Doppelqualifikation offenbart unser Verständnis von einer umfassenden und verlässlichen Rechtsberatung.
8. Vertretung bei einer Rückabwicklung
Im Rahmen des Erwerbs oder auch der Veräusserung einer Immobilie kann es zu Streitigkeiten mit Ihrem Vertragspartner kommen. Gleiches gilt für mietvertragliche Beziehungen. Unsere Rechtsanwälte beraten Sie. Wir vertreten Ihre Ansprüche, Rechte und Wünsche – nötigenfalls auch vor Gericht.
Sie benötigen Beratung bei dem Erwerb oder Verkauf einer Immobilie? Sie haben ein mietrechtliches Anliegen? Unsere liechtensteinischen Experten helfen Ihnen gerne weiter. Nehmen Sie Kontakt zu unserer Kanzlei in Triesen auf!
Schweiz
Die Kanzlei Viehbacher berät und vertritt beim Kauf, Verkauf und der Vermietung von Immobilien. Die Transaktionen bedürfen ebenso einer präzisen Beratung wie die Gestaltung von Mietverträgen. Aus langjähriger Erfahrung kennen wir die Fallstricke im Immobilien- und Mietrecht und wissen, wie die Interessen unserer Mandanten optimal gewahrt werden, um dauerhaft einen persönlichen Gewinn aus der Immobilie sicherzustellen.
- Kauf und Verkauf von Immobilien
- Das Wohnungseigentumsrecht
- Man ist nie allein – das Nachbarrecht
- Privates und gewerbliches Mietrecht
- Der Mietvertrag – Gestaltung und steter Wandel
- Verwaltung und Abrechnungen bei Mietverträgen
- Immobilien und Steuerrecht
- Und wenn es schief gegangen ist – Vertretung bei einer Rückabwicklung
1. Kauf und Verkauf von Immobilien
Der Kauf einer Immobilie wird für Privatpersonen regelmässig als so genannter Asset-Deal abgewickelt. Er richtet sich nach den allgemeinen Normen eines Grundstückkaufes nach Art. 216 ff. des schweizerischen Obligationenrechts (OR) mit der Besonderheit, dass der Kauf einer Immobilie notariell zu beurkunden ist. Unsere Rechtsanwälte setzen für die Mandanten, ob Käufer oder Verkäufer, die Verträge auf und legen besonderes Augenmerk auf die Höhe des Kaufpreises und die Haftung bei Mängeln – bevor die Transaktion mit der notariellen Beurkundung abgeschlossen ist.
2. Das Wohnungseigentumsrecht
Der Erwerb einer Wohnung mag auf den ersten Blick ein geringeres Risiko darstellen als der Kauf eines Hauses. Was jedoch beim Hauskauf problematische Nachbarn oder die Altlasten auf dem Grundstück sein können, sind beim Erwerb oder Verkauf von Wohnungseigentum die Miteigentümer und die Teilungserklärung. Dem Kauf von Wohnimmobilien sollte eine umfassende Prüfung der Vertragsverhältnisse vorausgehen oder begleiten. Stichworte sind Gemeinschaftseigentum und Stockwerkeigentum, Abstimmungsverhältnisse oder Zustimmungserfordernisse beim Verkauf oder Sanierungsvorhaben. Auch beim gemeinsamen Neubau von Wohnungen durch eine Eigentümergemeinschaft, bei dem ein Grundstück erworben und sodann das Haus mit den Wohnungen gebaut wird, sollten die entsprechenden Verträge detailliert rechtlich überprüft werden. Wenden Sie sich bei allen Fragen an uns - unsere Rechtsanwälte im Immobilienrecht können Sie zu allen Einzelfragen beraten, damit Sie an Ihren Immobilien keinen Ärger, sondern Freude haben.
3. Man ist nie allein – das Nachbarrecht
Selbst wer auf dem Land recht isoliert zu leben scheint, hat Nachbarn, deren Eigentum an das eigene grenzt. Im Verhältnis zu diesen Nachbarn sollte die gegenseitige Beeinträchtigung möglichst gering gehalten werden. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie schon vor dem Kauf etwaige Problemfelder prüfen lassen. Die Regelungen zum Nachbarrecht sind so erheblich und kantonal unterschiedlich, dass sie einer Immobilientransaktion entgegenstehen können. Idealerweise sollte noch vor dem Kauf eine Ortsbegehung erfolgen, um etwaige Konfliktquellen aufzuspüren. Ein Beispiel hierfür sind Bäume, die das angrenzende Grundstück stören. Ob der Nachbar einem Verlangen, störende Bäume zu fällen, nachgeben muss, entscheidet sich an vielen Elementen. Unzählige Kantonalgerichte haben sich mit den Fragen des Nachbarrechts befasst.
Konkrete, nicht abschliessende Regelungen zum Nachbarrecht finden sich in den Art. 679 und 684 ff. des schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) normiert. Spezielle Normen etwa zu Abstandsflächen in den Bauvorschriften des Bundes und der Kantone. Unsere Rechtsanwälte kennen die einschlägigen Gesetze – und die Rechtsprechung zum Nachbarrecht.
4. Privates und gewerbliches Mietrecht
Vom Immobilienrecht zu unterscheiden ist das Mietrecht, in dem das Recht zwischen Vermieter und Mieter geregelt ist. Innerhalb des Mietrechts wiederum ist zwischen dem privaten und dem gewerblichen Mietrecht zu differenzieren. Das private Mietrecht hat Sonderregelungen in den Art. 253 ff. OR. Bei der Gestaltung von gewerblichen Mietverhältnissen sind die Parteien weitgehend frei, die Sonderregelungen über Wohnraum finden keine Anwendung. Jedoch besteht gerade in Hinblick auf die Langfristigkeit dieser Mietverhältnisse, Mietzinsen und Nachfolgeregelungen besonderer Beratungsbedarf.
5. Der Mietvertrag – Gestaltung und steter Wandel
Die Rechtsprechung zu privaten Mietverhältnissen unterliegt ständigen Veränderungen. Seien es die Regelungen über Schönheitsreparaturen, die Wohnflächenberechnung oder die Zurückbehaltungsrechte bei Vorliegen von Mängeln an der Mietsache: Täglich befassen sich schweizweit Gerichte mit streitigen Verfahren zwischen Mietvertragsparteien. Unsere Rechtsanwälte kennen die Gesetze und verfolgen stets die aktuelle Rechtsprechung. So sind unsere Experten in der Lage, Ihre Mietverträge unter Berücksichtigung der geltenden Rechtslage aufzusetzen, zu überprüfen und Änderungen herbeizuführen. Mehr zum Thema "Vertragsgestaltung" lesen Sie hier.
6. Verwaltung und Abrechnungen bei Mietverträgen
Als private Haus- und Wohnungseigentümer, die Wohn- und Gewerberäume vermieten, unterliegen Sie vielerlei Verpflichtungen. Sie müssen rechtskonforme Mietverträge abschliessen, regelmässig den Mietzins eintreiben sowie Betriebs- und Nebenkosten abrechnen und bei einer Neuvermietung die Mieträume in einen vermietbaren Zustand versetzen. In all diesen Punkt kann es zu Problemen mit den Mietern kommen und am Ende sind Sie als Vermieter gezwungen, Ihre Ansprüche vor der zuständigen Schlichtungsbehörde oder vor Gericht durchzusetzen. Als wohn- und mietrechtlich erfahrene Kanzlei entlasten wir Sie bei der gesamten Verwaltung und Abrechnung in Zusammenhang mit Ihren Mietverträgen.
7. Immobilien und Steuerrecht
Der Erwerb von Immobilien begründet ebenso steuerrechtliche Pflichten wie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Kanzlei Viehbacher verfügt über exzellente Anwälte, die auch bei Immobilientransaktionen und im gewerblichen Mietrecht die steuerrechtlichen Auswirkungen im Auge behalten. Das ist unser Verständnis von einer verlässlichen Rechtsberatung.
8. Und wenn es schief gegangen ist – Vertretung bei einer Rückabwicklung
Sie haben bereits eine Immobilie erworben oder verkauft und stehen im Streit mit den Nachbarn oder Mietern? Unsere Rechtsanwälte beraten und vertreten Sie auch bei Streitigkeiten – wenn es sein muss, auch vor Gericht.
Kontakt
Wir sind für Sie da – als Experten in der Beratung beim Kauf, Verkauf und der Vermietung von Immobilien in der Schweiz. Nehmen Sie Kontakt auf!
Italien
Die Informationen zur Beratung beim Kauf, Verkauf und der Vermietung von Immobilien in Italien befinden sich derzeit noch in Bearbeitung, wofür wir höflich um Ihr Verständnis bitten. Bitte nehmen Sie daher gerne direkt Kontakt mit uns auf, um uns Ihr Anliegen zu schildern. Wir unterstützen Privatpersonen seit mehr als zehn Jahren in fünf verschiedenen Ländern beim Kauf, Verkauf und der Vermietung von Immobilien und können Sie daher kompetent beraten und vertreten. Wir freuen uns auf Ihre Nachricht oder Ihren Anruf!
