Österreich
Der Erwerb einer Immobilie bedarf in Österreich der Zustimmung der Grundverkehrsbehörden
Diese richtet sich nach den jeweiligen Grundverkehrsgesetzen der zuständigen Bundesländer. Bis zur Erteilung einer allfälligen Genehmigung gilt ein Kaufvertrag als „schwebend unwirksam“. Wird die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt, ist der Kaufvertrag sowie auch andere zivilrechtliche Rechtsgeschäfte im selben Zusammenhang unwirksam; der Eigentumsübergang kann nicht ins Grundbuch eingetragen werden.
Der Kontakt mit den zuständigen Behörden, die Erfüllung aller Voraussetzungen und die Abwicklung der Formalitäten können kompliziert und langwierig werden und erfordern eine umfassende Expertise. Unsere juristische Begleitung entlastet somit nicht nur unsere Klienten, sondern gewährleistet auch einen raschen Erfolg der Immobilientransaktion.
Unsere Berater in Österreich freuen sich auf Ihre Kontaktaufnahme!
Liechtenstein
Das Fürstentum Liechtenstein weist einige Besonderheiten auf. Einige sind der historischen Entwicklung, andere der Grösse des Staates geschuldet. Zu letzterem gehört die Schaffung der Grundverkehrsbehörde und des Grundverkehrsgesetzes (GVG).
- Der verfassungsrechtliche Grundsatz
- Das Grundverkehrsgesetz (GVG)
- Die Genehmigungspflicht
- Die Vorlagefrist und die Folgen ihrer Versäumung
1. Der verfassungsrechtliche Grundsatz
Wie in anderen Rechtsordnungen auch, steht das Privateigentum im Fürstentum Liechtenstein unter dem Schutz der Verfassung. In Art. 34 Abs.1 1 Hs. der Landesverfassung (LV) heisst es dazu, dass die Unverletzlichkeit des Privateigentums gewährleistet ist.
Auch wenn hier zunächst der Anschein eines absoluten Schutzes suggeriert wird, ist dieser nicht gegeben. Bereits in Art. 34 Abs.1 2. Hs. LV bestimmt, dass Konfiskationen nur in den vom Gesetz bestimmten Fällen stattfinden. Daraus folgt, dass das Privateigentum und die Ausübung desselben durch ein einfaches Gesetz, mithin durch ein Gesetz ohne Verfassungsrang, eingeschränkt werden kann.
2. Das Grundverkehrsgesetz (GVG)
Das Grundverkehrsgesetz (GVG) schränkt den verfassungsrechtlichen Schutz des Privateigentums und dessen Ausübung in zulässiger Weise ein.
Hinter der Schaffung des GVG stand die Überlegung, dass die Grundstücke im Fürstentum Liechtenstein ihren Eigentümern zur Nutzung erhalten bleiben sollen. Zudem bezweckt das GVG eine möglichst breite, sozial erträgliche und angemessene Streuung des Grundeigentums. Auch soll mit dem GVG die Bodenkonzentration in den Händen von nur Wenigen vermieden und spekulativer Grunderwerb verhindert werden.
3. Die Genehmigungspflicht
Um die gesetzgeberischen Ziele, die mit der Schaffung des GVG verbunden waren und sind, umzusetzen, unterliegt der Erwerb von Grundstücken im Fürstentum Liechtenstein der Genehmigungspflicht, Art. 2 Abs.1 GVG. Allerdings beschränkt sich die Genehmigungspflicht nicht nur auf den tatsächlichen, käuflichen Erwerb. Nach Art. 2 Abs.2 GVG sind dem Eigentumserwerb unter anderem langfristige Nutzungsrechte, Kauf- und/oder Rückkaufsrechte und langfristige Miet- und Pachtverträge gleichgestellt.
Nach Art. 5 Abs.1 lit. A GVG wird die Genehmigung zum Erwerb erteilt, wenn ein berechtigtes Interesse am beabsichtigten Eigentumserwerb an dem betreffenden Grundstück besteht. Das berechtigte Interesse wird in Art. 6 GVG definiert und anhand von Regelbeispielen dargestellt.
Sofern die Voraussetzungen der Art. 5 f. GVG erfüllt sind, erteilt die Grundverkehrsbehörde die erforderliche Genehmigung. Nach Art. 9 GVG ist die Grundverkehrsbehörde eine Abteilung im Amt für Justiz.
Beachtlich ist ferner, dass die Genehmigung der Grundverkehrsbehörde nicht die sachenrechtliche Prüfung und ggf. Genehmigung des Rechtsgeschäfts beinhaltet. Diese erfolgt gesondert vor der grundbuchlichen Eintragung.
4. Die Vorlagefrist und die Folgen ihrer Versäumung
Nach Art. 15 GVG sind genehmigungspflichtige Rechtsgeschäfte binnen vier Monaten nach ihrem Abschluss der Grundverkehrsbehörde zur Genehmigung vorzulegen. Während der Vorlagefrist ist das genehmigungspflichtige Rechtsgeschäft, mithin der Eigentumserwerb, nach Art. 25 Abs.1 GVG unwirksam. Wird dagegen die Vorlagefrist versäumt, so hat dies die Nichtigkeit des Eigentumserwerbs zur Folge. Gleiches gilt, wenn die erforderliche Genehmigung rechtskräftig verweigert wurde.
Der Eigentumserwerb im Fürstentum Liechtenstein bedarf nicht nur aus sachenrechtlicher Perspektive einer fundierten Expertise. Gerade im Umgang mit der Grundverkehrsbehörde sind viele Fehler denkbar, die einen Eigentumserwerb verhindern. Unsere Experten von Viehbacher Rechtsanwälte Steuerberater unterstützen Sie im Hinblick auf Ihren Eigentumserwerb gerne bei der notwendigen Antragstellung.
Sie haben weitere Fragen? Unsere liechtensteinischen Experten freuen sich auf Ihre Kontaktaufnahme!
Schweiz
Kauf und Verkauf von Grundeigentum: Vertretung gegenüber den Grundbuchämtern
Die Funktion der behördlichen Kontrolle über das Grundeigentum üben in der Schweiz das schweizerische Katasterwesen und die Grundbuchämter aus. Der Kataster übernimmt die Landvermessung, das Grundbuch ist das öffentliche Register aller Grundstücke. Ins Grundbuch werden auch die Eigentümer der verschiedenen Liegenschaften und die damit zusammenhängenden Rechte und Lasten eingetragen.
Die amtliche Vermessung durch den Kataster liefert die Daten für die Erstellung der Grundbuchpläne. Das Grundbuch besteht wiederum aus zwei Teilen: Ins sogenannte Tagebuch werden alle Anmeldungen eingetragen, die das Entstehen neuer Rechte oder die Veränderung der Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück betreffen; das Hauptbuch umfasst alle Grundbuchblätter und die Belege der sich ständig verändernden Rechtslage der einzelnen Liegenschaften: Kaufverträge, Einrichtung von Dienstbarkeiten, Hypotheken und sonstigen Sachrechten, mit Angabe der entsprechenden Anspruchsberechtigten.
Wie bei vielen anderen Bereichen der schweizerischen öffentlichen Verwaltung beschränkt sich der Bund auch beim Katasterwesen auf die Aufsicht und Koordination des Gesamtsystems. Die Zuständigkeiten für die Bauplanung und den tatsächlichen Betrieb von Grundbuch- und Katasterämtern liegen bei den Kantonen und können ortsabhängig sehr unterschiedlich geregelt sein. Grössere Kantone verfügen über mehrere Grundbuchämter.
Der Kauf einer Liegenschaft ist mit speziellen Formvorschriften verbunden. Die öffentliche Beurkundung ist überall Pflicht, sie kann jedoch von Kanton zu Kanton in unterschiedlicher Form erfolgen.
Wenn Sie in der Schweiz Grundeigentum erwerben wollen, ist das zuständige kantonale Grundbuchamt der Schlüssel zu den wichtigsten Informationen für ein erfolgreiches Geschäft. Das Grundbuch liefert in Form eines Registerauszugs genaue Angaben über Eigentümer, allfällige Vormerkungen und Dienstbarkeiten, sowie offizielle Auskünfte über Grundpfandrechte und sonstige Grundlasten.
Wenn Sie eine Liegenschaft in der Schweiz als Ausländer kaufen, können bestimmte Einschränkungen vorgesehen sein. Wir verweisen hier auf die Seite Beratung und Vertretung in ausländerrechtlichen Angelegenheiten.
Planen Sie einen Grundstückskauf oder die Veräusserung eines Grundeigentums, so beantworten die Experten von Viehbacher Rechtsanwälte Steuerberater alle Fragen, die in Zusammenhang mit Ihrem Wunschobjekt stehen: Welches Grundbuchamt ist dafür zuständig? Bestehen am Grundstück Rechte Dritter oder Lasten, die eine erfolgreiche Kaufabwicklung verhindern oder die Nutzniessung der erworbenen Fläche einschränken könnten? Gelten am betreffenden Ort besondere Formerfordernisse?
Sollte es beim Erwerb einer Liegenschaft zu Konflikten mit der Gegenpartei kommen, stehen Ihnen das ganze Instrumentarium des schweizerischen Zivilgesetzbuches und die Vorschriften zum Grundstückkauf des Obligationenrechts (Art. 216 ff. OR) zur Verfügung. Unsere Rechtsanwälte und Berater stehen Ihnen jederzeit kompetent zur Seite. Zögern Sie nicht, mit uns Kontakt aufzunehmen!
